相続した不動産売却で注意点は何？手順や必要な対応も紹介
「相続した不動産を売却したい」とお考えの方へ。相続不動産の売却には、名義変更や相続税の申告、各種税金や費用の確認など、多くの注意点があります。うっかり手続きを後回しにすると、思わぬトラブルや損失につながることも少なくありません。この記事では、相続不動産売却の際に押さえておきたい大切なポイントを、分かりやすく整理して解説します。円滑で安心な手続きを進めるための基礎知識を一緒に見ていきましょう。
名義変更（相続登記）の義務化とスムーズな売却のための対応
令和６年（2024年）４月１日より、不動産を相続したことを知った日から３年以内に、必ず相続登記を行うことが法律で義務付けられました。これは、これまで任意とされていた名義変更を強制化し、所有者不明の土地や空き家問題への対策を図るためです。正当な理由なく手続きを怠ると、１０万円以下の過料が科される可能性があります。義務化以前に相続した不動産も対象で、登記未了の場合は２０２７年３月３１日までに手続きが必要です。
相続登記に必要な書類としては、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票除票、相続人全員分の戸籍謄本、遺産分割協議書（または遺言書）などが挙げられます。遺産分割が成立していない場合など、名義を確定できない状況では、まず「相続人申告登記」という制度を利用して、仮処理として所有者の変更を届け出ることも可能です。
登記手続きを怠ると、相続人が増えることで合意形成が困難になるほか、不動産の売却手続き自体が進められなくなるケースがあります。また、将来的に公共事業や相続財産の処分が必要になった際に、具体的な所有者が誰かわからず、大きな時間的・経済的負担を招く恐れがあります。早期に登記を完了させることが、不動産売却の成功には不可欠です。
以下に、相続登記に関する概要を示した表を掲載いたします。
| 項目 | 内容 | 期限 |
|---|---|---|
| 義務化の開始 | 相続登記（名義変更）の制度が義務化 | 2024年４月１日〜 |
| 以前の相続 | 2024年４月以前に相続した未登記の不動産も対象 | 2027年３月31日まで |
| 主な必要書類 | 戸籍謄本・住民票除票・遺産分割協議書等 | 登記申請時 |
相続税申告と売却スケジュールの関係性
相続した不動産を売却する際には、相続税の申告期限と売却のタイミングを十分に意識することが重要です。相続税の申告期限は、相続開始（通常は被相続人の死亡）から10か月以内です。期限を超えると延滞税や加算税が課せられる可能性がありますので、早めの対応が望まれます。
さらに、「相続税の取得費加算の特例」を活用できるかどうかは、この申告期限から起算して、売却までの期間に大きく依存します。原則として相続開始日の翌日から3年以内に売却すれば、取得費に相続税の一部を加算できる制度で、譲渡所得税の負担を軽減できます。ただし、令和7（2025）年現在では、令和6（2024）年以降の改正で期限が「相続開始翌日から3年10か月以内」に延長された場合もあるため、最新の法改正情報を確認することが大切です。
また、「空き家特例（被相続人居住用財産の譲渡所得の特別控除）」は、相続した空き家を売却する際に譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。適用にはさまざまな要件が設けられており、令和9（2027）年12月31日まで適用可能なよう延長されています。ただし、3人以上の相続人が共有している場合などは控除額が2,000万円に減額される点にも注意が必要です。
以下に、相続税申告期限と関連特例の期限・概要を整理した表を示します。
| 項目 | 期限 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 相続税申告 | 相続開始から10か月以内 | 期限超過で延滞税・加算税のリスクあり |
| 取得費加算の特例 | 申告期限翌日から3年以内（改正で3年10か月以内の可能性あり） | 相続税を納税した人が適用可。売却年月日によって期限要確認 |
| 空き家特例（3,000万円控除） | 相続開始の翌日から3年を経過する年の12月31日まで（令和9年まで延長） | 被相続人の居住用家屋等に限る。共有人数により控除額が変動 |
以上のとおり、相続税の申告と売却のスケジュール調整は、節税の観点からも売却の円滑な進行のためにも非常に重要です。必要に応じて、早めに税務や登記に詳しい専門家へご相談されることをお勧めいたします。
税金・費用の全体像と節税ポイント
相続した不動産を売却するときには、さまざまな税金や費用がかかります。それぞれの特徴を整理し、節税につながるポイントを分かりやすくご紹介いたします。
| 費用・税金 | 概要 | 注意点・節税ポイント |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙。売買金額に応じて税額が定められています。 | 売買金額にあわせて適切な額の印紙を貼り、消印して納税する必要があります。例：4,000万円の契約では印紙税1万円程度です（軽減措置なしの場合）。 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記や抵当権抹消登記などの際にかかる税。通常、抵当権抹消登記は不動産1筆につき1,000円程度です。 | 登記関連の費用として見落としがちなので、事前に確認することが安心です。 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却益（譲渡所得）に対して課される税金。所有期間が5年超（長期）は税率20.315%／5年以下（短期）は39.63%です。 | 所有期間は被相続人が取得した時点から通算されます。長期扱いになると税率が大幅に低くなります。 |
また、取得費が不明な場合は「５％ルール（譲渡価格の5％を取得費とみなす）」が適用され、結果として税負担が大きくなることがあります（例：取得費が明らかでない場合、譲渡所得税が数百万円単位で増える場合も） 。
他方、以下のような節税の特例もございます：
- 「相続税の取得費加算の特例」：相続税申告後３年以内の売却で、相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を抑制できます。
- 「空き家譲渡の3,000万円特別控除」：被相続人の居住用住宅を相続後売却する場合、要件を満たせば最大3,000万円の控除が使えます。
なお、これらの特例は併用ができない場合もあるため、どちらがより有利か慎重に判断する必要があります。
以上の通り、相続不動産売却に関する税金や費用は多岐にわたりますが、適切な取得費の証明や特例の活用により節税効果が期待できます。当社では、必要な書類の準備や特例適用のご相談にも丁寧に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
手続きの複雑さへの対応と専門家活用のすすめ
相続した不動産を売却する際は、名義変更や税務・販売など、多岐にわたる手続きが同時進行します。そのため、司法書士・税理士・不動産会社といった各分野の専門家に、それぞれの得意分野を任せながら進める体制をつくることが、安心でスムーズな売却の第一歩です。
| 専門家 | 主な役割 | 相談・依頼のタイミング |
|---|---|---|
| 司法書士 | 相続登記・名義変更・遺産分割協議書の法務処理 | 相続発生直後〜売却前 |
| 税理士 | 相続税・譲渡所得税の計算・申告・節税特例の助言 | 売却前〜確定申告時期 |
| 不動産会社 | 査定・売却戦略・買主探し・媒介契約・契約サポート | 相続登記完了後〜売却完了まで |
このように役割を整理して、適切なタイミングで専門家に相談・依頼することによって、手続きの滞りを防ぎながらスムーズに進行できます。司法書士は相続登記や遺産分割協議書に関する登記用文書の作成を通じて、売却そのものが可能になる法的な下地を整えてくれます。また税理士は、相続税や譲渡所得税の計算、取得費加算の特例や空き家の特例などの節税制度を適切に活用する助言も得意です。
さらに、不動産会社は査定や販売活動を行い、買主との交渉や契約まで実務をきめ細かく進めます。売却活動を円滑に進めるためには、複数の会社に査定を依頼して比較することも大切です。
特に、これら専門家をまとめて相談できる「ワンストップ対応」の体制を構築することで、相談窓口を一本化し、依頼者への手間を大幅に軽減できます。税理士と不動産会社、司法書士が連携し、一括して手続きを進める体制は、相続不動産売却を安心かつ確実に進行させるための重要な選択肢です。
まとめ
相続した不動産を売却する際には、まず相続登記の義務化や必要書類の準備、期限厳守が求められる点に注意しましょう。また、相続税申告や売却のスケジュール管理、税制上の特例適用についても理解が必要です。売却にはさまざまな税金や費用が発生し、取得費の判断や節税の工夫も欠かせません。手続きは複雑になりやすいため、早い段階で専門家に相談し、信頼できる体制で計画的に進めることが安全です。正しい準備が、安心できる売却につながります。
