相続した中古戸建を売るタイミングはいつ？売却時期の決め方や流れも紹介

相続した中古戸建を売る前に知っておきたい税制上の特例とその期限

相続で取得した中古戸建を売却する際、税負担を軽減するために重要な制度が二つあります。まず「相続税の取得費加算の特例」は、相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税の一部を売却時の取得費に加算できる制度です。この制度を使うことで、譲渡所得が減り所得税・住民税の負担が軽くなります（所得税法・措置法に基づく制度）。

もう一つは「小規模宅地等の特例」で、ご家族が住んでいた宅地を一定の面積まで相続後10か月以上保有している場合、宅地部分の評価額を最大8割減額できる制度です。特に居住用宅地について適用されるため、中古戸建の売却前には適用要件を確認し、売却タイミングを検討することが重要です（相続税法に基づく特例）。

これら二つの特例は、売却するタイミングを逆算する際に非常に重要です。下表に整理しました。

したがって、売却の検討を始めたらまず相続税の申告と小規模宅地の適用可否を確認し、取得費加算の特例を受けられるよう3年10か月以内に売却手続きを進めるのが税制面での望ましいタイミングです。

相続後、中古戸建を売るまでに必要な手続きとその進め方

相続した中古戸建を適切に売却するには、複数の手続きを順序立てて進めることが大切です。まず、亡くなった方の遺産を誰がどのように相続するかを決める「遺産分割協議」を終える必要があります。共有名義になっている場合は、すべての相続人の同意が不可欠です。

次のステップは、法務局における相続登記です。2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日や、遺産分割協議が成立した日から３年以内に登記を行わなければなりません。過去に相続した未登記の不動産についても、2027年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。期限を過ぎて正当な理由なしに登記をしなかった場合、十万円以下の過料が科されることがあります。これらの制度には「相続人申告登記」など、手続きの簡略化を図る制度も設けられており、場合によっては活用するとよいでしょう。

さらに売却に向けた実務として、不動産会社や専門家に査定を依頼する段階があります。査定を依頼するタイミングは、相続登記を完了した後、名称や権利に不安がない状態であることが望ましいです。査定依頼から実際の売却活動開始までは、通常数週間から1ヵ月程度が目安となります。

中古戸建を高く売るために意識すべき「売り時」と季節の影響

相続された中古戸建をできるだけ高く売るためには、売り出すタイミングの見極めが重要です。特に、季節と市場の動向、築年数、所有期間と税負担の関係を踏まえて判断しましょう。

まず、季節による需要の波ですが、日本では例年、春（特に２月から３月）と秋（９月から10月）にかけて成約件数が増える傾向があります。この時期は、新学期や人事異動などで引越し需要が高まり、内覧希望者も増えるため、売り出しから成約までのスピードが速く、価格競争もしやすくなります。特に３月と９月は成約数のピークとされており、売却活動はその１～２か月前から準備を始めておくのが理にかなっています。

次に、築年数による価格の下落傾向ですが、中古戸建は築10年を超えると急激に価値が落ち始め、特に築20年を過ぎると価値がほぼなくなるケースも多く見られます。築6～15年のうちに売却を検討することが望ましく、築浅のほど査定額にも好影響が期待できます。

最後に、売却益に関わる税率の影響です。不動産を売ったときの譲渡所得税は、所有期間が５年以下（短期譲渡所得）か５年超（長期譲渡所得）かで大きく異なります。税率はおよそ倍の差があり、５年を超えると税金を大幅に抑えることが可能です。また、相続による取得であれば、「相続開始から３年10か月以内」の売却で取得費を加算できる特例（取得費加算の特例）が利用でき、これによって譲渡所得を減らせる場合があります。

以上の３点を整理すると、以下のような判断材料になります：

このように、季節・築年数・税負担などを総合的に考慮することで、相続中古戸建でも高値売却の可能性がぐっと高まります。売却タイミングに不安がある方は、ぜひ専門の不動産会社にご相談いただき、最適なタイミングを一緒に考えてみてください。

相続後の中古戸建売却でタイミングを逃さないための実践的なアクションプラン

相続した中古戸建をできるだけ有利に売却するためには、「売却を考え始めたらすぐ行動を起こす」という心構えが肝心です。まずは専門家、たとえば税理士や不動産会社に早めに相談し、売却査定を依頼するのが第一歩です。相続登記を済ませて名義を変更することで売却の準備が整い、2024年4月から義務化された相続登記を速やかに対応することで罰則リスクを避けられます。

売却のタイミングを「待ちすぎる」ことによって生じるリスクにも十分注意が必要です。建物を空き家のまま放置すると固定資産税や維持管理費がかさみ、さらに空き家として劣化や近隣とのトラブルが発生する可能性も高まります。また、相続税の取得費加算の特例を受ける「相続開始から3年10か月以内」の期限を過ぎると、節税の機会を逃してしまいます。

こうしたリスクを避け、期限に沿って売却を進めるためには、相続開始日から逆算してスケジュールを立てることが大切です。不動産会社への査定依頼、相続登記、専門家相談、売却活動開始のタイミングをあらかじめ表として整理し、ゆとりを持って進めましょう。

このようなスケジュール表をもとに行動することで、期限を守りつつ、計画的な売却活動が可能になります。維持費や税負担の増大を避けるとともに、節税メリットを最大限に活かすタイミングを逃さないようにしましょう。

まとめ

相続によって取得した中古戸建の売却は、税制上の特例や手続きの進め方、売却時期の見極めがとても大切です。相続税の取得費加算や小規模宅地等の特例には期限が定められているため、早めの行動と適切な時期の見極めが重要となります。また、不動産の名義変更や遺産分割協議など相続固有の手続きも着実に進めることが求められます。築年数や住宅市場の動きも、売却価格を左右する大きな要素となるため、実践的なスケジュール管理と準備が成功への近道となります。中古戸建の売却を検討されている方は、迷った時こそ適切なタイミングを逃さぬよう、計画的な判断と早めのご相談を心がけましょう。