不動産売買の流れを知っていますか？解説を読んで検討を進めよう
不動産の売買は、人生の中でも大きな決断のひとつです。しかし、多くの方が「何から始めればよいのだろう」「どのような流れで進めるのか分からない」とお悩みではないでしょうか。本記事では、不動産売買の全体像から具体的な手続き、注意すべきポイントまでを順を追って分かりやすく解説いたします。初めての方でも安心して進められるよう、やさしく丁寧にご案内いたしますので、ぜひ最後までご覧ください。
不動産売買を始める前に知っておきたい全体の流れ
不動産の売買を検討するにあたっては、まず自分の資金計画と売買の目的を明確に整理することが重要です。どのくらいの資金が必要で、いつまでに取引を完了させたいのかなどをはっきりさせておくことで、その後の手続きや契約もスムーズに進みます。
売却あるいは購入の基本的なステップは、おおむね次の通りです。
| ステップ | 概要 |
|---|---|
| 情報収集 | 相場や条件などを把握する段階です。 |
| 媒介契約／物件探し | 売却では媒介契約の締結、購入では物件の探し始めです。 |
| 契約 | 売買契約を結び、手付金などの条件を決めます。 |
| 決済・引渡し | 残代金の支払いと所有権移転を行い、引き渡します。 |
また、売買契約から引渡しまでに要する期間の目安としては、おおむね１～３か月程度が一般的です。この期間は、物件の種類や地域、手続きの混雑状況などにより前後する場合がありますが、売却でも購入でもこのくらいの時間がかかることを念頭に置いておくと安心です。
媒介契約や物件探しなど初期段階のポイント
不動産売買のスタートで最も注目すべきは、「媒介契約」の選び方とその後の物件探しや申込みの流れです。売却をスムーズに進めるためには、まず媒介契約の種類を理解し、次に内見の際の重要なチェックポイントを押さえ、購入希望者としての買付け申込の流れを知ることが大切です。
| 媒介契約の種類 | 特徴 | 選び方の視点 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数社と契約可能、自己発見取引可、レインズ登録・報告義務なし | 自由度を重視する方に向く |
| 専任媒介契約 | 1社と契約、自己発見取引可、レインズ登録（7日以内）・2週間に1回以上報告義務あり | 手間を抑えつつ、一定のサポートを望む方におすすめ |
| 専属専任媒介契約 | 1社と契約、自己発見取引不可、レインズ登録（5日以内）・1週間に1回以上報告義務あり | 迅速な対応や手厚い支援を求める方に向く |
媒介契約を選ぶ際は、契約できる不動産会社の数、レインズ登録義務、報告頻度、自己発見取引の可否などを比較するとよいでしょう。専任媒介がバランスが良く、成約率も高めです。
次に、内見で確認すべきポイントです。中古マンションでは共用部分や修繕履歴、新築では保証内容、戸建てでは外壁や基礎のひび割れなどをチェックします。周辺環境も含め確認し、必要に応じてホームインスペクションを実施するのも有効です。
内見後に購入の意思が固まったら、「買付け申込書（購入申込書）」を提出します。ここには価格、引渡日、手付金、ローン特約などの希望条件を記入し、不動産会社を通じて売主と調整します。複数の申込みが入った場合は、商習慣上は先着順が原則ですが、資金力や条件次第で後の申込みが優先されることもあります。
売買契約からローン・決済までの具体的な流れ
不動産売買において、売買契約の締結から決済・引渡しまでの流れは、安心して取引を進めるために正確に理解しておくことが大切です。
| ステップ | 主な内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 売買契約締結 | 重要事項説明、契約書に署名・捺印、手付金の授受 | 契約内容を丁寧に確認し、不明点は必ず確認する |
| 住宅ローン本申込み・融資審査 | 本審査通過後に金銭消費貸借契約を締結 | 借入額・金利・返済方法などを最終確認 |
| 決済・引渡し | ローン実行、残代金支払い、登記手続き、鍵の引渡しなど | 司法書士や金融機関と事前に調整し、当日に遅れがないようにする |
まず、売買契約の締結にあたっては、重要事項説明を受け、不動産の状態や契約条件を十分に理解したうえで契約書に署名・捺印し、手付金を授受します。所要時間は概ね２時間程度です。
その後、住宅ローンの本審査（正式な融資審査）を受けます。本審査に通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、借入額や金利、返済条件を最終確認します。その後、融資実行と同時に担保となる抵当権の設定準備が行われます。
ローン実行が決済日に合わせて行われます。融資金が買主の口座に振り込まれた後、残代金を売主に支払い、司法書士が所有権移転登記および抵当権の抹消・設定を法務局で手続きを進めます。この間に、鍵や重要書類などの引渡しも行われます。
決済当日の流れは次の通りです：
- 司法書士による登記関連書類と本人確認
- 金融機関によるローン実行、融資金の振込
- 残代金・諸費用（仲介手数料など）の支払い
- 抵当権抹消や所有権移転登記の準備と実行
- 鍵や設備書類の引渡し
この一連の流れは、通常、約１時間から２時間程度で終了しますが、月末など金融機関が混雑する時期には余裕を持ったスケジュール調整が重要です。
書類や費用の準備・確定申告まで見通した流れ
不動産の売買では、多くの書類と費用、確定申告の準備が必要になります。以下に代表的なものを整理してご紹介します。
| 項目 | 内容 | 目安・備考 |
|---|---|---|
| 必要書類一覧 | 身分証明書、印鑑証明書、登記関連書類（登記識別情報など） | 本人確認や所有権移転の基本書類です |
| 主な費用項目 | 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消関連費用、登録免許税 | 主に売買契約や登記の際に発生します |
| 確定申告の概要 | 譲渡所得税や住民税の計算、特例適用（３,０００万円控除など） | 譲渡益が出た場合には翌年の確定申告が必要です |
以下、各項目をわかりやすく解説いたします。
まず、売買や決済に必要な書類についてです。本人確認のための身分証明書、印鑑証明書、さらに所有権移転に欠かせない登記識別情報や登記済証などが必要になります。これらはスムーズな取引のために前もってご準備ください。
次に、費用のタイミングと種類について整理します。仲介手数料は「宅地建物取引業法」で上限が定められており、売買価格が４００万円を超えると「売却額×３％＋６万円＋消費税」が目安となります。印紙税は、契約書に貼る収入印紙にかかる税金で、契約金額が１,０００万円を超え５,０００万円以下では軽減税率適用で１万円となります。また、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消が必要で、登録免許税は不動産１筆あたり１,０００円、さらに司法書士報酬が１万～３万円程度かかることがあります。
最後に、確定申告についてです。不動産売却で譲渡益が発生した場合、「譲渡所得＝売却価額－取得費－譲渡費用」として譲渡所得を計算し、所得税や住民税を申告する必要があります。所有期間が５年を超えると長期譲渡所得となり税率は低く（約２０％）、それ以下は短期譲渡所得で税率は約３９％になります。マイホームの売却では一定要件のもとで「３,０００万円特別控除」の適用が可能で、控除を活用すれば譲渡所得を減らすことができます。確定申告は、原則として売却の翌年３月１５日までに行う必要があります。
以上のように、書類準備、費用の把握、確定申告の見通しをあらかじめ整理しておくことで、売買の全体像が明確になります。安心してご相談いただければ、適切にサポートいたします。
まとめ
不動産の売買は手続きが多く、初めての方は不安を感じることもあるかもしれませんが、全体の流れを把握し、事前に準備を進めることで安心して取り組むことができます。資金計画や目的の整理、媒介契約の選び方、物件探しや契約のポイントまで、一つ一つを落ち着いて確認しましょう。また、必要書類や費用、税金の手続きまで把握しておくと、売買後のトラブルも防げます。この機会に、正しい知識と丁寧な準備で大切な不動産売買を成功させてください。
