不動産売却で税金と確定申告は必要？流れや注意点をわかりやすく解説
不動産の売却を検討されている方の中には、「売却した際に税金はどうなるのか」「確定申告が必要なのか」といった疑問を抱かれる方が多いのではないでしょうか。不動産の売却には、税金や確定申告の知識が欠かせません。しかし、初めて経験される場合、仕組みが複雑に感じることも少なくありません。この記事では、不動産売却時の税金や確定申告について、具体的な基準や計算方法、手続きの流れまでを分かりやすく解説いたします。
確定申告が必要かどうかの基準と期限
不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合には、確定申告が必要となります。譲渡所得が発生しなかった場合や売却損となった場合は申告不要なこともありますが、売却時に源泉徴収された場合などは還付を受けるために申告が必要です。所得がないからといって申告を怠ると、後日のトラブルにつながる可能性があります。
確定申告の期限は、譲渡した翌年の２月１６日から３月１５日までです。この期間が土日祝にあたる場合は、その翌営業日が期限となるため注意が必要です。
期限を過ぎて申告を行わなかった場合には、延滞税や無申告加算税といったペナルティが課されるおそれがあります。延滞税は申告および納税が遅れた日数に応じて加算され、無申告加算税は納税額に対して一定割合が上乗せされますので、期限内の申告は非常に重要です。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 申告の要否 | 譲渡所得が発生すれば必要 | 損失の場合でも源泉徴収されていれば申告による還付可能 |
| 申告期限 | 翌年２月１６日～３月１５日 | 休日の場合は翌営業日まで延長 |
| ペナルティ | 延滞税・無申告加算税あり | 期限内申告を強く推奨 |
譲渡所得の計算方法と税率の違い
不動産売却に際して課税対象となる譲渡所得は、売却価格から取得費および譲渡費用を差し引いて求められます。具体的には、取得費とは購入代金や諸手続き費用に加えて、建物の取得費には減価償却費の控除が含まれます。譲渡費用は売却時にかかる仲介手数料や印紙税、測量費などの経費を指します。詳細は国税庁の指針に基づき正確に把握することが重要です。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 取得費 | 購入代金＋取得時諸費用−減価償却費 | 取得費不明時は売却価格の5％の概算取得費可能 |
| 譲渡費用 | 売却に係る仲介手数料・印紙税・測量費・解体費など | 売却に直接必要な費用が対象 |
| 譲渡所得の計算式 | 売却価格 −（取得費＋譲渡費用） | 税額計算の基礎となる金額 |
譲渡所得にかかる税率は、所有期間により短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超）に区分されます。短期譲渡所得の場合、所得税・住民税・復興特別所得税を含めた税率はおよそ39.63％、長期譲渡所得の場合はおよそ20.315％と大きく異なります。
なお、譲渡所得に対しては特別控除も適用でき、たとえば居住用財産の売却では最大3,000万円の特別控除があります。譲渡所得の計算式にこの控除を加味した形で課税所得額が決定されるため、申告において十分に考慮することが肝要です。
主な控除と節税につながる特例の紹介
居住用の不動産を売却した場合、「居住用財産の三千万円特別控除」が適用されることがあります。この特例では、譲渡所得（売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた額）から最大三千万円を控除でき、譲渡所得が三千万円以下であれば所得税・住民税の課税がなくなります。要件としては、自分が住んでいたこと、居住をやめた日から三年経過する年の年末までに売却すること、親子や夫婦など特別な関係でない相手に売却することなどがあります。
他にも所有期間が十年を超える場合に利用できる「軽減税率の特例」があります。課税譲渡所得が六千万円以下の部分について、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて税率十四・二一％に軽減できます。三千万円特別控除と併用することで、さらに節税効果が高まります。
さらに、不動産の買い替えで譲渡益が出た場合は、「特定居住用財産の買換え特例」を使うことで、売却時の譲渡所得にかかる課税を将来に繰り延べることが可能です。新居の譲渡時まで課税が先送りされ、特例適用中に売却益が課税対象にならない点が特徴です。
加えて、電子申告「e‑Tax」を活用すると、申告の手間が軽減され、控除や特例の入力ミスを防ぎながら手続きが進められます。また、還付金の受領が郵送よりも早く、およそ三週間ほどで振り込まれることも多いため、節税だけでなく迅速な資金回収にもつながります。
| 特例等の名称 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 三千万円特別控除 | 譲渡所得から最大三千万円を控除 | 譲渡所得が三千万円以下なら非課税も可能 |
| 軽減税率の特例（10年超所有） | 課税譲渡所得（6千万円まで）に税率14.21％適用 | 三千万円控除と併用可能で大幅節税 |
| 買換え特例 | 譲渡益の課税を将来へ繰り延べ | 新居を売却するときに課税 |
確定申告に必要な書類と申告の具体的な流れ
不動産売却後の確定申告では、以下のような書類が必要です。
| 書類名 | 主な内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書Ｂ（第一表・第二表） | 譲渡所得を含む全体の所得を申告 | 税務署または国税庁サイトで入手可能 |
| 確定申告書第三表（分離課税用） | 不動産譲渡などの分離課税対象を申告 | 必須 |
| 譲渡所得の内訳書 | 取得費・譲渡費用などの明細を記入 | 売買契約書などと合わせ用意 |
加えて、以下も忘れずご準備ください：
- 売買契約書（取得時および売却時の両方）
- 登記事項証明書（法務局発行）
- 取得費・譲渡費用に関する領収書等
- 特例を利用する場合は、その適用要件に応じた補足書類（例：戸籍の附票や住民票など）
これらの書類は、国税庁や税務署で入手可能なもののほか、自ら取得・準備するものが含まれます。譲渡所得の内訳書には、譲渡価格や取得費、売却に係る費用など、正確に記入する必要があります 。
確定申告の流れは次のようになります：
- 必要書類をそろえる
- 譲渡所得の内訳書を作成する
- 確定申告書Ｂおよび第三表に記入する
- 税務署への提出（税務署窓口・郵送・e‑Taxのいずれか）
- 納税または還付を受ける
申告・納税の期限は、売却した翌年の２月１６日から３月１５日までで、期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が課されることがあります 。
e‑Taxを利用する場合は、事前にマイナンバーカードや電子証明用の環境（スマートフォンやカードリーダーなど）が必要になります。各種申告書類は国税庁の作成コーナーから入力・作成し、そのまま送信が可能です 。
まとめ
不動産を売却した際の税金や確定申告には、いくつかの大切なポイントがあります。譲渡所得が発生した場合には確定申告が必要となり、その時期を守ることが重要です。譲渡所得は売却価格から取得費などを差し引いて計算され、所有期間によって税率が異なります。また、居住用財産の特別控除や特例を活用すれば、税負担を軽減できる場合もあります。必要書類をしっかりと準備し、電子申告なども活用することで、スムーズに手続きが進められます。不明点があれば、ご相談いただくことで安心して進められるでしょう。
